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以房养老只能是一种备选本质是一种商业模式

发布时间:2019-06-08 06:18:26
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名词解释

“以房养老”:是一种新型的养老保险业务,即住房反向抵押养老保险。老人将自己的产权房抵押出去,在继续享有住房使用权的情况下,定期取得一定数额的养老金;老人去世后,银行或保险公司收回住房使用权再将住房出售或出租。由此,老人既能住在自己的房子里,又能将房产提前变现用于养老。其操作模式类似于把“住房抵押贷款”反向来做,因此又称“倒按揭”。

“养老金”的主要来源:中国居民的退休金(养老金)储备来源,主要包括:社会基本养老保险(占比30%-55%);个人理财类储备金(45%-60%左右);其它可能还包括,企业年金,和一些子女赞助等。其中,个人理财类储备金,具体包括“储蓄、保险、基金、股票、债券、房产”等。而“以房养老”,即个人依靠“房产”这一“个人理财储备”进行养老的一种方式。

1山东财经大学经济学院院长、教授 董长瑞:

这是一种金融产品创新

从经济学的角度讲,这是一种新的资源配置方式。但人们生活得幸福与否,除了经济效率,还有情感,还有精神生活,还有天伦之乐。

以房养老有诸多好处:有利于弥补养老金的不足,能够提高养老的社会化程度,同时,能够盘活住房资源,提高房屋的利用效率。但其也有弊端:淡化老人与孩子的家庭观念,有时甚至可能激化家庭矛盾,不能满足老年人对养老费用的急需,并且,制度设计不完善容易诱发金融风险,同时,这不是解决老年人生活的根本办法。

并且,以房养老在推行过程中会存在许多障碍:一是观念障碍;二是法律障碍;三是政策障碍;四是运行障碍;五是金融风险。

从一定意义上说,以房养老也可以看做是金融产品创新。但这是关系到人民群众安居乐业的大事,可以由住房公积金管理部门来先开展这项试点,办理相关业务,并和住房公积金制度相衔接,从更深的层面,更广的范围将养老与住房相结合,养老与社会稳定相结合,养老与家庭和谐相结合。

2山东师范大学公共管理学院社会保障系主任、教授 曹立前:

主流养老模式的一个补充

就我个人来讲,并不十分看好这种养老模式,从以往一些地方的零星试点来看,并没有引起什么反响,所以我想,以房养老的初衷是好的,但很可能遭遇水土不服的问题。

从大的方面来讲,民族习惯、文化传统等方面的问题可能会成为制约此种养老模式的瓶颈,中国传统的子承父业、子女养老、财产继承等问题,和西方国家是不一样的,诸如此类的观念转变不是一朝一夕的事情,要有一个过程;此外,还有70年产权、房价波动等政策和现实问题的制约。而且,如果没有一个独立的、第三方的评估机构,仅靠银行、保险公司自身的房产评估,能否保障老年人的权益,也是一个值得考虑的问题。

对于养老者来看,以房养老的很可能是经济条件不好的老年群体,由于自我养老、子女能力不强供养不足,只能通过这种方式养老,而这个群体的子女恰恰很可能需要老人的房子,需要继承老人的财产,如果因为以房养老导致了亲情的疏远,老人的经济供养满足了,精神慰藉、子孙绕膝的温情却丧失了,对老年人来讲可能比经济供养的满足更难以接受。相反,经济条件好的、自我供养能力强的、房子多的老年人却并不需要这种养老模式,子女也不会有这种强烈的房产继承要求。

所以,在我国,这种养老模式只能算主流养老模式的一个补充,注定不会成为养老模式的主流。

另外,我还认为,要想让以房养老能有更好的市场,恰恰要做好的就是社会保障,只有社会保障到位了,让大部分人没有了后顾之忧,房子才会真正的成为房子,而不像现在这样承担了太多的保障功能,很多房主要么不敢轻易处置,要么子女还等着继承等等。

3某股份制银行济南支行对私业务经理刘理(化名)

本质是一种商业模式

“以房养老”其基本原理,是希望能够盘活老人的存量房产,使其由不动产变现为可以补贴晚年生活的“活钱”,本质上属于银行、保险等金融机构的金融创新。但对于“以房养老”的金融模式,金融机构也多在观望。

对银行、保险公司来说,正向按揭贷款的风险随着时间的推移不断减小,而倒按揭恰恰相反,时间越长风险越大。而且,如何确定倒按揭的利率,贷款期限,以及终的房屋是否能够真的即时售出,具体怎么处理,这些不确定性会有很大的风险隐患。同时,银行、保险公司本身是企业,为企业正常发展,是以追求利润化为前提,而这项政策出台,可能会给银行、保险业带来了更多的风险。

同时,这种商业模式是需要金融机构去探索的,去设计能够吸引老人的产品,寻找降低各种风险,又能有一个合适的利润空间的金融产品。但目前,金融机构还是处于一种观望态度。并且,“以房养老”其前提是你要有房子可以抵押,它主要是针对城镇老年人口所作的政策设计,而农村空巢老人、低收入老人等群体的养老问题也应得到重视和合理安排。

4山东财经大学山东省房地产业发展研究中心副主任孙大海

是一种养老融资模式

由于养老问题自身的复杂性,涉及到金融、地产、社会保障、行政管理等多个维度,因此《意见》也明确要求由保监会牵头,会同民政等部门共同“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”,说明国家将以金融为突破口,充分整合各种资源,将这种模式切实推进下去。

这种养老模式更多说是金融产品的创新,房地产更多承担的是媒介的职能,实际上是用未来能产生现金流的抵押物进行一种新的融资方法,很好的解决了老年人收入来源单一,只靠养老金和退休金这种单一的收入渠道养老的问题,对于改善老年人的生活品质和生活环境是有积极意义的。

而对房地产业而言,养老地产也是近期大家热议的话题。从这个角度上说,如果这种新的养老模式能够继续推进,也是与养老地产的发展趋势相契合的。但养老产业是一个完整的体系,比房地产业的范畴要大的多,对于开发企业而言,承担的更多的是项目开发、硬件设施建设以及进行资源整合的职能,因此从某种意义上讲,养老地产确实只是养老产业链上的一环,是养老产业落地的载体。

中国以房养老时间表

●2003年,时任中国房地产开发集团董事长的孟晓苏将“以房养老”这一理念介绍到了中国。

●2007年11月,从上海市公积金管理中心传出消息,试点方案暂定名为“以房自助养老”协议,该“以房自助养老”的试点从一开始就变更了房屋的产权人,除了选取以对80多岁的老人家庭做试点外,再无取得进展的消息传出。

●2011年《北京市“十二五”时期老龄事业发展规划》就明确提出,北京市鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金管理部门,建立公益性中介机构以开展“以房养老”试点业务。

●2012年4月,南京出台《南京市老龄事业发展第十二个五年规划》中就提及“以房养老”,相关负责人透露,因为法律制度缺陷,此模式仍停留在政策研讨阶段。

●2013年9月,《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》正式对外发布,《意见》明确提出,“鼓励探索开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。具体操作办法和实施计划有望2014年一季度出台。

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国外如何养老

●美国:美国政府和一些金融机构推出“以房养老”的“倒按揭”贷款,对象为62岁以上的老年人。主要有三种形式:一、联邦政府保险的倒按揭贷款;二、由政府担保的倒按揭贷款,这种贷款有固定期限,老年住户须作出搬移住房及实施还贷计划后才能获贷;三、专有倒按揭贷款,一般由金融机构办理,发放贷款的机构与住户同享住房增值收益。

●加拿大:超过62岁的老人可将住房抵押给银行,贷款数额1.5万-30万加元,只要不搬、不卖,房产主权不变,可一直住到享尽天年,由后人处理房产时折还贷款。

●新加坡:60岁以上的老人把房子抵押给有政府背景的公益性机构,由后者一次性或分期支付养老金,老人去世时产权由这些机构处理,“剩余价值”(房价减去已支付的养老金总额)交给其继承人。这种模式风险较小。

●日本:日本老龄化现象十分严重,导致其“以房养老”也非常普遍。通常选用“倒按揭”形式,适用于55岁以上的人群。这种贷款不需要还债,贷款人死亡时房子作为还债的资金。

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