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房地产业资金黑洞新一轮降价潮将两三个月内

发布时间:2019-08-20 00:31:25

  来自国家统计局的显示,仅今年前两月,开发商所获得的资金就达到14151亿元,同比增长16.2%,创造了房地产开发资金融资新高。其中,自筹资金5995亿元,增长4 . %;国内 116亿元,增长16. %;利用外资107亿元,增长24.2%。但在这样的情况下,上海易居房地产研究院的报告依然称,开发商的资金水平较去年底进一步恶化,新一轮的打折降价潮,将在未来两三个月内大范围展开。

  为什么在资金增幅超过16.2%的情况下,开发商依然喊“钱不够”?《每日经济》对此展开调查,寻找房企的资金“黑洞”,揭开是什么在吞噬开发商的资金。

  /行业概况/

  净资产收益率相差15倍 资金利用率成房企融资关键

  种种迹象表明,房企缺钱仅仅只是表象,背后的原因是许多企业不会利用好开发资金。

  在已经公布了2011年年报的房企中,(000511,SZ)等房企的净资产收益率排名靠后,仅为2.09%。与处于行业前列的龙湖相比,净资产收益率相差近15倍。

  一位财务专业人士认为,房企重要的能力就是利用资金开发赚钱的能力,越会赚钱的企业越容易借到钱,这其中的关键因素就是企业的资金利用率。

  根据申银万国研报,2012年集合类房地产本息共到期20 7亿元,加上单一委托人认购的单一类房地产信托,共有约 062亿元本息到期,将从 月陆续进入偿付高峰。在这种情况下,房企的还款能力也备受关注。

  房企再掀融资高潮

  月26日,龙湖地产北京公司获得了两笔分别由和中国发出的贷款,共计19亿元。今年年初以来,已经有不少房企通过信托、有息票据等其他形式进行融资。在目前的环境下,其资金成本无疑将远高于银行贷款。

  国家统计局近期发布的数据显示,2012年1~2月,房企资金来源14151亿元,同比增长16.2%。其中,国内贷款 116亿元,增长16. %;利用外资107亿元,增长24.2%;自筹资金5995亿元,增长4 . %;其他资金49 亿元,下降5.6%。在其他资金中,定金及预收款2795亿元,下降11.4%;个人按揭贷款1296亿元,增长1.2%。

  可以看出,银行贷款在房企资金来源中仅占22.02%,而银行以外的资金来源占比接近八成。其中,自筹资金增长快,增幅达4 . %,定金和预收款却下降了11.4%,这也在一定程度上反映出房企销售下滑的整体态势。

  在此背景下,房企面临着更大的融资压力。据《每日经济》不完全统计,今年1月以来,已经有瑞安、华南城、中骏置业、恒大地产、合生创展、雅居乐、碧桂园等在香港上市的房企陆续公布了或有息票据等形式的融资计划。

  资金利用率成融资关键

  中国房地产研究会、中国房地产业协会与中国房地产测评中心近期发布的 “2012年中国房地产企业500强”测评结果显示,资金的利用效率是决定房企综合实力排名的关键因素。

  上述测评报告显示,万科、恒大、万达、中海、绿地分别列500强综合测评前五位,而这五家均是高周转型房企。该报告指出,在2011年紧张,资金成本很高的特定环境下,高周转显然已成为众房企追求的目标,“快进快出”模式有更大的生存空间。事实证明,从2011年的表现来看,高周转模式更胜一筹。从测评榜单来看,企业基本都贯彻了快速销售的策略,对市场变化保持极高的灵敏性,或推出针对首次置业者和自住的产品,或调整中高端价格,率先降价销售。

  据WIND数据统计,发布了2010年年报的全部A股上市房企的平均净资产收益率为1 . %。2011年,这一数字估计会更低。

  上述排列前五名的房企中有三家为上市公司,其净资产收益率均处于行业较高水平。2011年万科(000002,SZ)全面摊薄净资产收益率较2010年上升1.7个百分点至18.17%,自2008年以来已连续 年上升;恒大地产(0 ,HK)去年中期财报时的净资产收益率是21.22%;中国海外发展(00688,HK)2011年年报显示,其净资产收益率为21.5%。

  能在当前的信贷环境下得到银行贷款的龙湖地产,资金利用效率也较高。2011年财报显示,其净资产收益率达到 1.54%。

  与之相反,近两年业绩表现不佳的房企,其净资产收益率大多也较低。在上述2012中国房地产企业500强中排名较靠后的房企中,(000667,SZ)截至2011年三季度末净资产收益率为1.86%。2010年年报中存货列A股上市房企的(000711,SZ),截至2011年三季度末的净资产收益率为4.65%。在已经公布了2011年年报的房企中,银基发展的净资产收益率排名靠后,仅为2.09%。更有甚者,(600615,SH)净资产收益率为- .07%,这直接反映出企业的盈利能力出现较大问题。

  一位财务专业人士表示,房企的净资产收益率基本可以反映资金利用率和资金盈利的能力。良好的资金利用率才能帮房企借到更多钱,相反则很难借到钱。

  一位房产业内人士表示,目前来看,今后房地产产品细分将更明显,对于开发商来说,高效利用资金、精细化操作项目的模式或许才能走得更远。

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