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泛海建设营收降三成开工量翻番资金链两头受

发布时间:2019-04-10 18:50:13

泛海建设营收降三成开工量翻番资金链两头"受挤"

近来,万科、保利、恒大、中海外等发布的2010年年报很是亮丽,引领我国房企斩获了历史上“红”的丰收年。不过,4月16日,泛海建设(000046)(000046,SZ)发布的年报,却显得“歉收”。

年报显示,泛海建设去年实现营业收入为16.25亿元,同比减少31.69%;营业利润仅为1.67亿元,同比急降64%。

在营收下滑的同时,其在建面积却增长近倍,这显然将使公司的资金链吃紧。据了解,去年年末,公司货币资金量仅够偿还短时间借款与1年内到期的非流动负债。

在此情况下,近日公司额度达48亿元增发融资方案的夭折,无疑将让泛海建设的资金链更捉襟见肘。

可售项目不足拖累事迹

对去年业绩的大幅下滑,泛海建设在年报中给出的缘由为“本期商品房销售收入减少”。

《每日经济》调查发现,在去年楼市整体销售放量的情况下,泛海建设的商品房销售收入却“非正常”地不增反减,实质原因并非销售不佳,而在于可售项目太少,终究致使“巧妇难为无米之炊”的结果。

据了解,泛海建设去年可售项目3个:北京泛海国际居住区5#、6#、7#、8#住宅项目,深圳拉菲花园一期及武汉王家墩中央商务区泛海国际居住区-樱海园。其中,前两个为2009年已开盘的在售项目,樱海园项目则于去年6月6日开盘。

而这1现状的出现,是由于公司之前的开工量未跟上节奏。

根据泛海建设历年的年报资料统计后发现,2009年,该公司新开工面积只有109.39万平方米。相比之下,万科仅今年一季度开工面积就高达346万平方米,为2009年泛海建设全年开工量的近3.16倍。

再往前的2008年、2007年和2006年,泛海建设的年度开工量更是分别少至22.48万平方米、32.57万平方米和34.78万平方米。

一直以来,泛海建设的年度开工量都较小,这与公司土地的储备轨迹或不无关系。

调查发现,与同行主要通过竞拍获得地块储备的方式不同,泛海建设时下的土地储备,绝大部分来源于大股东泛海建设控股的注资。

日信证券的统计数据显示,截至去年底,泛海建设土地储备建筑面积为896万平方米,其中,高达609万平方米的武汉王家墩项目,占到公司土地储备总量近68%。

据悉,该项目为2008年1月泛海建设通过向泛海建设控股以每股19.1元定向增发3.8亿股,以收购其持有的武汉公司60%股权所获。同时,泛海建设还通过收购泛海建设控股持有的北京星火公司和通海公司100%股权,分别获得建筑面积约100万平方米的北京土地和总建筑面积为54.41万平方米的上海黄浦区董家渡聚居区10、12、14号地块等。

实际上,除大股东的土地注入,泛海建设较少从土地市场拿地,致使2008年以前,公司土地储备量一直很小,开工量自然也上不去。自2008年从大股东处获得609万平方米的武汉地块后,2009年公司加大开工量,当年开工面积为上一年的4.87倍,但由于基数太小,当年开工量仍只有109.39万平方米,导致去年可售项目供应不足,拖累公司收入下落较大。

加大开工引资金链吃紧<一份宽慰/p>

泛海建设管理层显然意识到了这一点——因此公司自去年下半年开始,明显加快了开工节奏。

2010年年报显示,公司在去年上半年新开工项目为零的基础上,下半年,北京东风乡1#、2#、3#土地项目,上海黄埔区董家渡聚居区10、12、14号地块项目和泛海国际休闲度假项目分别于7月、12月和12月接连破土动工,终促使去年公司在建及开复工面积冲高至近200万平方米。

而在2011年经营计划中,泛海建设管理层更是明确提出“提高在建项目开发建设速度,扩大开发规模”,致使公司2011年计划在建总面积翻倍至近411.50万平方米,仅新开工面积就高达约194.80万平方米,其中,包括3月开工的杭州钱江新城A-10、11、12地块项目,3月开工的北京东风乡绿隔地区第六、七宗地块项目和预计12月开工的深圳泛海拉菲花园三期项目。

开工量翻倍,致使开支大幅增加。《每日经济》根据泛海建设2010年年报相干资料统计后得出,去年下半年开工的3个项目,预计总投资额高达288.7亿元,而今年新开工的3个项目预计总投资额也达55.22亿元。固然,这些投资其实不需要今年一次性垫资支出,而是在开工时间区间内逐年分摊,不过,今年的建设支出中,还需要分摊另外5个在建项目的支出。虽然今年总支出额无法得出准确数据,但粗略估算,该公司去年仅1.67亿元的收入与这部分的支出总额相比,是无法相匹配的。

泛海建设2010年年报显示,去年末公司货币资金量仅近26.78亿元,较年初大降41.65%。而年末短期借款已达6.15亿元,一年内到期的非活动负债达21.375亿元,换句话说,泛海建设去年年末的货币资金量仅相当于公司短期借款与1年内到期的非流动负债之和。

再融资“流产”雪上加霜

实际上,4月15日,泛海建设便对外发布了《泛海建设集团股份有限公司2011年季度事迹预亏公告》,该公告称:今年一季度,公司净利润预计亏损3600万元。公司管理层对此的解释为“今年一季度公司项目开工面积较上年度大幅增加,但同期可确认收入的项目减少,导致销售收入较上年同期下落较大”。

自去年下半年以来,泛海建设资金链本已紧张,如今支出加大,进一步考验着公司的资金承受能力。而近期更令泛海建设管理层头痛的是,3月24日,泛海建设再次无奈地对外发布了《泛海建设集团股份有限公司关于公司2010年度非公开发行股票方案到期失效的公告》。

根据调查了解,去年3月24日,迫于开工量加大带来的资金庞大需求,泛海建设对外宣布,拟向不超过10名特定投资者以每股11.18元发行4亿股,预计募集资金48亿元,以支持包括北京泛海东风2#、3#地项目、武汉泛海国际居住区-樱海园项目、深圳拉菲花园2期项目等5个房地产项目的开发。

不过,由于政府收紧房地产企业融资,一年后的2011年3月24日,泛海建设被迫宣布,本次增发融资方案以失败告终,导致本来急需资金注入的公司雪上加霜。

一名不愿透露姓名的房地产行业分析师向《每日经济》分析说,受限于可售规模,泛海建设收入一直不大。因此,公司资金的供给方式主要其实不依托自身的公司收入,而是融资所得,如2006年与2008年分别两次向大股东增发融资,不过,2008年该公司65亿元的增发方案被否,已使公司资金压力加大,本次的增发融资方案再次夭折,势必进一步压缩公司的资金供给,时下资金压力已成为公司扩大的瓶颈。

在采访进程中,曾极力联系泛海建设,以了解公司资金链的现状,但截至本报发稿,对方仍无回应。

前景分析

公司明年开工量或将释放

近日,《每日经济》在与地产大佬任志强(微博专栏)的私下交谈中,提及房企资金链受压的情况。任志强概括说,总体而言,今年房企资金链的受压情况好于2008年。

他认为,有两种类型的房企,资金链情况完全不同,一种是去年以卖房为主,今年以建房为主的,如SOHO中国,日子过。

另一种则是去年和今年两年皆以建设房子为主,可售房源不多的房企。这种情况的典型代表就是泛海建设:自去年下半年以来,公司主要以花钱为主,收入不增反降。“一增一减”两头受压,资金链必定日趋紧张。

不过,泛海建设的前景仍被看好。日信证券的统计数据显示,截至去年底,泛海建设土地储备建筑面积总共达896万平方米,且这些土地储备主要分布在北京、上海、深圳、杭州、武汉与青岛等热门城市稀缺位置,其中,一线城市土地储备达280万平方米,占土地储备总量的31.2%。而且,由于这些土地储备基本是在2008年与2006年两年间从大股东处注入的,土地本钱较低。

2010年年报显示,泛海建设目前在建和拟建项目基本分布于北京、上海、深圳、杭州、武汉、青岛、大连等城市中心地段。从开发周期来看,可以预计,这些开工量的大释放将可能从明年开始。

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